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武绍贵诉刘明政、陶其翠房屋买卖合同纠纷案

威信县人民法院·(2010-8-27 14:30:51)·民事案件

云南省威信县人民法院  民事判决书

                                 2010)威民初字第106

原告:武绍贵,男,汉族,现年49岁,云南省威信县人,住威信县扎西镇九龙路,个体工商户。

委托代理人:喻青,晓春律师事务所律师(特别授权)。

被告:刘明政,男,汉族,现年43岁,云南省威信县人,住威信县扎西镇海子社区附二路,居民。

委托代理人:杨显全,云南滇东北律师事务所律师(特别授权)。

被告:陶其翠,女,汉族,现年47岁,云南省威信县人,住威信县扎西镇海子社区附二路,系刘明政之妻,居民。

第三人:刘明虎,男,汉族,现年47岁,云南省威信县人,住威信县扎西镇九龙路,居民。

委托代理人:艾吉敏,威信县经济贸易局职工(特别授权)。

原告武绍贵诉被告刘明政、陶其翠房屋买卖合同纠纷一案,刘明虎在本院受理该案后提出申请要求参加诉讼,本院经审查准许其作为第三人参与诉讼。2010413日,本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理,原告武绍贵及其委托代理人喻青、被告刘明政及其委托代理人杨显全、被告陶其翠、第三人刘明虎及其委托代理人艾吉敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告武绍贵诉称:2006316日,被告与原告签订房屋买卖协议,将其位于威信县扎西镇保健街威房权证(1999)字第00229号房屋卖给原告,约定房款为32万元人民币。原告现已按协议履行了付款义务,向被告支付了房款32万元,但其中的房款12万元,原告是征得被告同意后用自己购买张新古的房屋折抵了该部分房款,房款付清后,被告还另外出具了2张(金额共计32万元)收条给原告。协议签订后,被告已搬到张新古的房屋里居住,同时,被告已将其房屋交给了原告管理使用。2009822日,原告在自己购买的房顶上翻瓦时遭到被告阻止,为此,双方发生纠纷,故诉求人民法院判决:1、原、被告双方的房屋买卖协议有效;2、由被告协助原告办理该房屋的过户登记手续,若被告不履行协助义务则判决由原告自行办理。

被告刘明政辩称:原、被告之间的房屋买卖协议应属无效,其理由是:1、陶其翠在出售房屋时,刘明政作为房屋的共有人未在协议上签字;2、双方签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的强制性规定;3、原告武绍贵用其购买张新古的房屋折抵房款12万元给被告,其折抵行为无效;4、被告房屋与第三人刘明虎房屋相连并共用一壁墙体,该墙体属俩家共有,双方签订房屋买卖协议时未征得共有人刘明虎的同意。

被告陶其翠辩称:我的答辩理由与刘明政的相同,此外,我与原告确签订有一份房屋买卖协议,当时参加协议的人还有晋齐书。双方协议房款为32万元属实,我确是收到其购房款20万元,其余的12万元房款,原告是用其购买张新古的房屋来折抵的。综上,我与原告签订的房屋买卖协议应属无效。

第三人刘明虎述称:我与被告刘明政属弟兄关系,原居住于威信县扎西烈士陵园附近,政府因修路占用了我们的房屋,遂于保健街划拨土地给我们建房。我首先在划拨的土地上修建了房屋,刘明政随后修建时为节约成本利用我房屋的墙体建房,于是,俩家的房屋遂共用了一壁墙体。鉴于共用墙属我所有,但原、被告在签订房屋买卖协议时未经我同意处分了我的财产,此外,由于共用墙系我所有,所以,我对被告的房屋享有优先购买权。综上,原、被告签订的房屋买卖协议处分了我的财产,同时侵犯了我对该房屋所享有的优先购买权,故请求人民法院宣告该协议无效。

综合各方当事人的诉辩主张,本案当事人对以下问题存在争议:

1、原、被告签订的房屋买卖协议是否违反了法律的规定,该协议是否损害了第三人的利益;2、对原告的诉讼请求是否予以支持。

原告武绍贵针对其诉讼主张,向本院提供以下证据:

第一组:原告的居民身份证复印件1页,欲证明原告的身份情况。

经质证,二被告及第三人均无异议。

第二组:1、房屋买卖协议1份(原告说明协议原件上张掌发的签名,是原告将协议复印之后遇到张掌发才请其在协议上签的字,故复印件上就没有张掌发的名字);2、收条二张(1张为威信粮油批发账户转入陶其翠帐户153000元的单据,并附储蓄存款凭条和储蓄取款凭条各一张;另1张为陶其翠收到原告房款47000元的收条);3、威国用(98)字第000230号土地使用证(证上载明使用权类型为划拨);4、威房权证1999字第00229号房产证,欲证明原、被告发生房屋买卖协议和具体的履行情况。

经质证,被告陶其翠对该组证据中的收条、房屋产权证、土地使用证均无异议,但对该组证据中协议的真实性提出异议,被告陶其翠认为该份协议的内容有改动,双方在协议时曾约定谁违约则承担20%的违约金,但该协议没有这项内容,此外,签订协议时张掌发并未在场,而原告提供的协议原件上却有其签名。被告刘明政对该组证据中的房屋产权证、土地使用证均无异议,但对该组证据中的收条表示不清楚,对于协议被告刘明政则表示签订协议时自己神智不清,也未在协议上签字,此外,协议的复印件上没有张掌发的签名,而协议的原件上却有其签名,因而该协议有伪造之嫌。第三人对该组证据中的房屋产权证、土地使用证无异议,对收条表示不清楚,对于该协议第三人则表示自己未在协议上签字。

第三组证据:1、原告同张新古的房屋买卖契约复印件1份;2、收条二张,欲证明原告用自己购买张新古的房屋折抵了应支付被告的房款12万元。

经质证,被告陶其翠无异议,被告刘明政和第三人刘明虎均表示不清楚。

为查明相关的案件事实,本院依职权调取了以下证据:

1、原告武绍贵的地籍调查表(威信县国土资源局在该证据上注明:地籍调查时,刘明政已出售给武绍贵,但未过户,就以住户作登记),表上载明该宗地东接刘明虎住房齐墙中、西接刘明仕住房齐墙中、南至本宗地墙外接九龙路、北至烟草公司化验室围墙外,表上有本宗地武绍贵和邻宗地刘明虎、刘明仕的签名。

经质证,原告表示无异议,被告刘明政、陶其翠表示不知道,第三人表示表上刘明虎的签名不是其签的。

2、第三人刘明虎和刘明仕的地籍调查表,刘明虎的地籍表载明该宗地西接武绍贵住房齐墙中,表上有本宗地刘明虎和邻宗地武绍贵的签名。刘明仕的地籍调查表载明该宗地东接武绍贵住房齐墙中,表上有本宗地刘明仕和邻宗地武绍贵的签名。

经质证,原告表示无异议,二被告表示不清楚,第三人对刘明仕的地籍调查表表示不清楚,对其地籍调查表,第三人则认为面积上有出入,共用墙都属其所有。

3、调查刘明仕的笔录,该证人证实:刘明政与其属弟兄关系,俩家房屋的共用墙系刘明政所建,但已出了钱给刘明政,所以,俩家对该共用墙是一家一半,刘明政将属其范围内的房屋出售与其无关。

经质证,原告对刘明仕是否出钱给刘明政表示不清楚;二被告及第三人均无异议。

4、调查钱绍芬的笔录,该证人证实:刘明仕与其属夫妻关系。刘明政房屋与自家房屋的共用墙系刘明政所建,但已出了钱给刘明政,因此,俩家对该共用墙是一家一半。不管是谁买了刘明政的房屋,若今后拆除重建时不得拆除该共用墙。

经质证,原、被告及第三人均无异议。

经过庭审和质证,本院认为:原告提供的第1组证据,经二被告和第三人质证无异议,本院予以采信。原告提供的第2组证据,二被告及第三人对该组证据中的房屋产权证和土地使用证无异议,本院予以采信;被告刘明政和第三人对该组证据中的收条表示不清楚,并未提出实质性意见,被告陶其翠对该收条无异议,故本院对该收条予以采信;二被告及第三人对该组证据中的协议均有异议,被告陶其翠认为协议有改动,但未提供与该协议不同的协议以证实其主张,故本院对其异议理由不予采纳,被告刘明政和第三人提出协议上的签名不是其本人的签字,但均不要求对字迹作司法鉴定,故本院对其异议理由不予采纳。原告提供的第3组证据,被告陶其翠无异议,被告刘明政及第三人表示不清楚,却未提出实质性意见,故能证明原告的欲证事项。本院调取的第1项证据,经原、被告质证无异议,第三人虽提出其未在该证据上签名,但第三人不要求对字迹作司法鉴定,故本院对该项证据予以采信;本院调取的第2项证据,原、被告表示无异议,第三人对刘明仕的地籍调查表表示不清楚,对其地籍调查表第三人则提出异议,认为面积有出入共用墙属其所有,由于该证据来源合法,且有第三人的签名,故本院对第三人的异议理由不予采纳;本院调取的第34项证据,原、被告及第三人未提出异议,本院予以采信。

通过庭审和质证,本院确认如下法律事实:

被告刘明政与第三人刘明虎系弟兄关系,双方位于威信县扎西镇九龙路(原保健街)的房屋,其土地使用权系划拨方式取得,俩家房屋相连并共用一壁墙体,刘明虎房屋的西墙即为刘明政房屋之东墙。2006316日,二被告与原告签订协议将其所有的房屋(威房权证1999字第00229号)以32万元的价款售予原告武绍贵,协议约定卖方与刘明虎、刘明仕共用墙属卖方产权部分均在买卖范围之内,今后过户之一切税费等由买方负责。原、被告作为房屋买卖的双方均在协议上签字,此外,与该房屋相连房屋的住户刘明虎、刘明仕(刘明政之弟)之妻钱绍芬作为相关人也在协议上签名,原告武绍贵在买卖双方及相关人签名后,又自行要求张掌发在协议上签字作证。双方在协议签订后,原告已支付给被告房款20万元人民币,其余12万元房款,原告武绍贵用其向张新古购买的房屋折抵了该部分房款给被告居住。同年3月底,原告武绍贵搬进了被告出售的房屋,二被告也搬去了张新古的房屋里居住。200612月,威信县国土资源局作地籍调查时,鉴于刘明政已将其房屋出售给原告武绍贵,遂以武绍贵为住户进行登记,该房屋宗地东接第三人刘明虎住房齐墙中,西接刘明仕住房齐墙中,地籍调查表上有第三人刘明虎和刘明仕的签名。2009822日,原告武绍贵在修葺房顶时受阻,纠纷发生后,原告便以所诉为由诉至本院。

本院认为:我国《合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”本案原、被告双方签订的房屋买卖协议属双方的真实意思表示,故应确认该合同成立并生效,虽然该法第四十四条第二款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的,依照其规定。”但与之相关的法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理性规范并非效力性规范,本案双方买卖的房屋其土地系划拨方式取得,按该法第四十条规定,被告在转让房地产时确应办理审批手续,但不能因其未办理审批手续而确认该协议尚未生效。合同属于私法行为,而调整私法行为的强制性规定分为效力性规范和管理性规范,效力性规范才是认定私法行为效力的根据,只有违反效力性规范的合同才是无效合同,违反管理性规范并不影响合同的效力。认定违反强制性规定对合同效力的影响,尚需另有明确的关于合同违反强制性规定效力后果规定,如没有规定则合同违反强制性规定并不当然无效,因此,被告以其房屋的土地系划拨方式取得未依法办理审批手续为由,主张房屋协议无效的理由不成立,且违背了民事活动应遵守的诚实信用原则,有损于交易安全,故本院对被告的理由不予采纳。

被告刘明政提出其作为财产共有人未在协议上签字,但被告刘明政对协议上的签名不要求作字迹鉴定,故本院对其据此主张该协议无效的理由不予采纳;二被告提出原告用其购买张新古的房屋折抵房款,因折抵行为无效而导致该协议无效的意见,本院认为,原告用尚属他人的财产折抵其应支付的房款虽然不当,但原告用张新古的房屋折抵房屋款时为二被告所同意,该折抵行为属原告向被告履行付款义务,并不影响合同的效力;二被告提出协议原件上有张掌发签名而复印件上没有其签字,该协议有伪造之嫌,因原告在庭审中对此作了说明是将协议复印后张掌发才在协议上签名的,且被告又提供不出与该协议不同的协议,故本院对被告的意见不予采纳;二被告提出其房屋与第三人刘明虎的房屋相连并共用一墙,但该协议未经共有人刘明虎同意,故而该协议无效,第三人也提出共用墙系俩家共有共用,尔后又提出该共用墙完全属其所有,故认为原、被告签订的房屋买卖协议处分其所有的财产,故此协议无效,本院经审查认为,第三人先认为该共用墙系俩家共有共用与二被告的答辩内容一致,虽然第三人后来又认为该共用墙完全属其所有,但结合本院调取的地籍调查表所载明的内容和房屋买卖协议所载明的买卖范围来看,可以确认俩家的共用墙实属一家一半,且第三人对其在协议和地籍调查表上的签名不要求作字迹鉴定,因此,原、被告双方签订的房屋买卖协议并未处分第三人的财产,故本院对二被告及第三人的该项理由不予采纳;第三人刘明虎主张双方的房屋买卖协议侵犯其优先购买权,由于原、被告双方的房屋买卖协议上有第三人刘明虎的签名,第三人又对协议上的签名不要求作字迹鉴定,故本院对第三人据此要求宣告协议无效的请求不予支持。综上所述,原、被告签订的房屋买卖协议有效,本院对原告的诉讼请求应予支持,因被告主张协议无效,故被告可能不协助原告到有关部门办理该房屋的过户登记手续,应判决由原告自行办理。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

    一、原告武绍贵与被告刘明政、陶其翠所签订的房屋买卖协议有效。

二、由原告武绍贵到有关部门自行办理该房屋的所有权过户登记手续。

三、驳回第三人刘明虎的诉讼请求。

案件受理费6100元,由被告刘明政、陶其翠负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省昭通市中级人民法院。

 

 

                                 毕承山

      谢光奎

人民陪审员    刘明香

 

00 六月十日                         

     马太华

 
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